Per April 2026, jaringan D2C POS memiliki 82 kios aktif yang tersebar di Jabodetabek, Jawa Barat, dan Jawa Tengah. Setiap kios terikat kontrak sewa dengan durasi rata-rata 12 bulan. Evaluasi perpanjangan dilakukan mendekati akhir masa sewa.
Saat ini, keputusan perpanjangan belum memiliki kerangka evaluasi yang terstandarisasi. Keputusan dibuat berdasarkan tren performa dan diskusi lapangan semata — tanpa kalkulasi break-even, tanpa analisis struktur biaya penuh, dan tanpa mempertimbangkan kondisi finansial kios secara objektif. Akibatnya, kios yang tampak aktif dari sisi volume bisa saja merugi jika biaya totalnya tidak pernah dihitung.
Dari 82 POS aktif, 53 kios berada dalam status sewa sudah berakhir atau dalam 30 hari ke depan — menunjukkan kebutuhan evaluasi yang mendesak dan sistematis.
2. Identifikasi Masalah
Keputusan perpanjangan dibuat dari diskusi dan tren performa semata. Tidak ada kerangka finansial yang terstandarisasi. Kios yang ramai secara aktivitas bisa dipertahankan tanpa pernah dihitung apakah biaya yang dikeluarkan sebanding dengan kontribusinya.
Break-even tidak pernah dihitung. Tidak ada referensi angka minimum NTF yang harus dicapai agar kios layak dipertahankan. Akibatnya, keputusan perpanjangan tidak memiliki anchor finansial yang jelas.
Struktur biaya penuh tidak masuk dalam evaluasi. Gaji staf, operasional harian, pajak reklame, dan biaya BPKB tidak dijumlahkan. Hanya sewa yang sesekali dibandingkan dengan NTF — dan itupun tanpa mempertimbangkan bahwa hanya ~20% dari NTF yang merupakan kontribusi margin ke perusahaan.
Tidak ada perbedaan antara masalah sewa dan masalah volume. Kios dengan biaya sewa terlalu tinggi (masalah negosiasi) dan kios dengan NTF terlalu rendah (masalah performa) membutuhkan respons yang berbeda — tetapi selama ini diperlakukan sama.
Ramp-up period tidak dikecualikan. Performa 2 bulan pertama sejak GO Date belum stabil. Memasukkan bulan-bulan ini dalam perhitungan rata-rata NTF akan menurunkan angka historis secara artifisial.
3. Tujuan
Yang dilakukan framework ini:
Menghasilkan skor CCR (Contribution Coverage Ratio) per kios berdasarkan biaya penuh dan margin NTF.
Membedakan apakah masalah kios bersumber dari biaya sewa (rent-driven) atau dari volume NTF (volume-driven).
Tidak mencakup kios di luar 82 POS yang terdaftar di data ekspansi.
4. Prinsip & Mental Model
Framework ini dibangun di atas satu premis utama:
Sebuah kios layak dipertahankan jika kontribusi margin dari NTF yang dihasilkan mampu menutup seluruh biaya operasional kios tersebut — dengan buffer yang memadai.
Ini berbeda dari pendekatan sebelumnya yang membandingkan biaya sewa dengan NTF bruto. Dua perbedaan kritis:
✕ Pendekatan Lama
ER = Biaya Sewa / NTF
Masalah: hanya menilai satu komponen biaya, dan menggunakan NTF bruto tanpa memperhitungkan berapa persen yang benar-benar menjadi revenue.
✓ Pendekatan CCR
CCR = (NTF × Margin%) / Total Biaya
Menggunakan seluruh komponen biaya channel dan mengakui bahwa hanya sebagian dari NTF yang tersedia menutup biaya.
CCR di atas 1.0 berarti kios mencapai break-even. CCR di atas 1.5 berarti margin NTF menutup biaya dengan buffer 50% — zona yang dianggap sehat untuk perpanjangan sewa.
Framework diimplementasikan sebagai satu file HTML mandiri yang dapat dibuka langsung di browser. Tidak memerlukan server, database, atau instalasi tambahan.
Seluruh kalkulasi CCR, trend, dan rekomendasi berjalan di browser — tidak ada data yang dikirim ke luar.
Update data dilakukan oleh tim analitik secara periodik. Pengguna cukup menerima file terbaru.
Tidak mengubah alur operasional: tidak ada perubahan pada proses input data di lapangan.
7. Framework Pengukuran
Kategori
Metrik
Sumber
Input / Traffic
Walk-in per bulan
Data walkin harian
Interest per bulan
Data walkin harian
Leads per bulan
Data leads (Leads Date)
Konversi Funnel
Prospect, Survey Start/Done, Approve
Data leads (timestamp per tahap)
Go-Live per bulan (NDF 2W & 4W)
Data leads (Golive Date)
Go-Live PBF (tracked terpisah)
Data leads (Product=PBF)
Output / Kualitas
NTF Amount per bulan (2W, 4W)
Data leads (NTF Amount)
CCR Full & CCR Recent
Dihitung dari NTF + Cost
Mix 4W vs 2W
Data leads (Product column)
Catatan atribusi: Setiap tahap funnel diatribusikan ke bulan berdasarkan timestamp-nya sendiri — bukan tanggal leads. Ini memungkinkan analisis pipeline aktual per bulan, bukan hanya snapshot satu titik.
8. Insight yang Dihasilkan
Identifikasi kios rent-driven vs volume-driven. Sebelumnya semua kios bermasalah dievaluasi dengan cara yang sama.
Simulasi sewa: berapa batas atas sewa yang masih layak. Dengan input NTF aktual, sistem menghitung otomatis batas sewa untuk CCR Hijau, Kuning, dan Break-even.
Recovery detection. Kios dengan CCR merah tapi tren UP terdeteksi berbeda dari kios merah yang terus menurun.
Funnel bottleneck per kios. Tab Funnel menunjukkan di mana tahap konversi paling banyak hilang.
Efek perubahan parameter. Mengubah margin rate, toggle komponen biaya, atau blend CCR langsung mengubah rekomendasi seluruh 82 kios — memungkinkan sensitivity analysis cepat.
9. Rencana Rollout
Fase 1 — Validasi Data (April 2026) Verifikasi data sewa terbaru dan UMK per kota. Cek 10 POS sampel untuk konfirmasi akurasi.
Fase 2 — Kalibrasi Parameter (April–Mei 2026) Uji coba threshold CCR dengan tim. Sesuaikan margin rate jika angka 20% perlu direvisi. Tentukan NTF floor jika ada minimum bisnis yang disepakati.
Fase 3 — Evaluasi Batch Pertama (Mei 2026) Gunakan dashboard untuk evaluasi 53 kios berstatus CRITICAL/HIGH urgency. Hasilkan daftar rekomendasi per kios dengan justifikasi CCR.
Fase 4 — Systemisasi (Q3 2026) Integrasikan update data bulanan ke dalam rutinitas tim. Jadikan CCR sebagai satu dari metrik review bulanan POS.
10. Expected Impact
Data
Satu sumber keputusan yang terstandarisasi untuk 82 POS
Histori performa per bulan per kios tersedia dalam satu view
Funnel 8 tahap terisi otomatis dari data eksisting
Evaluasi
Membedakan masalah sewa vs masalah performa — respons lebih tepat
Simulasi sewa negosiasi menghasilkan angka konkret, bukan estimasi
Ramp-up period dikecualikan — tidak distorsi oleh performa awal
Strategi
Identifikasi early kios yang perlu intervensi sebelum kontrak habis
Basis data untuk negosiasi sewa berbasis angka, bukan persepsi
Sensitivity analysis cepat: ubah margin rate, lihat dampak ke rekomendasi
Operasional
Tidak membutuhkan tool baru, database, atau sistem tambahan
Update data periodik oleh tim analitik, distribusi lewat file tunggal
Dapat dibagikan sebagai satu file HTML tanpa instalasi
11. Design Principles
Prinsip
Penerapan
Simple
Satu metrik utama (CCR). Threshold jelas. Rekomendasi langsung terbaca tanpa interpretasi tambahan.
Non-disruptif
Tidak mengubah cara kerja lapangan. Tidak membutuhkan input tambahan dari tim operasional.
Analitis
Setiap rekomendasi dapat di-trace ke input data spesifik. Tidak ada angka yang tidak bisa dijelaskan.
Configurable
15 parameter dapat diubah. Keputusan parameter ada di tangan tim bisnis, bukan hardcoded oleh sistem.
Bagian II
Panduan Penggunaan Dashboard
1. Gambaran Umum
Dashboard dibuka langsung di browser (Chrome atau Edge disarankan). Tidak perlu instalasi aplikasi khusus. Cukup buka file yang dikirimkan, seluruh data dan logika sudah tertanam di dalamnya.
Area
Fungsi
Header
Judul, tanggal update, ringkasan formula CCR
Settings Panel
Klik "Konfigurasi Parameter" untuk expand. 15 parameter yang dapat diubah.
Summary Cards
6 angka ringkasan: total POS, urgency, distribusi rekomendasi
Filter Bar
Filter berdasarkan Area, Cluster, Urgency, Rekomendasi, atau nama POS
Tabel Utama
82 baris. Setiap baris dapat diklik untuk membuka detail modal.
Klik panel "Konfigurasi Parameter" di bawah header untuk membuka settings. Tekan Terapkan setelah mengubah nilai — semua rekomendasi akan dihitung ulang untuk 82 POS sekaligus.
Grup: Cost Model
Parameter
Default
Keterangan
Margin Rate (%)
20
Persentase margin dari NTF yang dianggap sebagai kontribusi ke channel.
Gaji PPS / Kapos
ON
Toggle untuk mengecualikan komponen biaya dari Total Cost. Berguna untuk analisis sensitivitas.
Ops Harian, BPKB, Reklame
ON
Komponen biaya fixed: Rp14.4 Jt, Rp12 Jt, Rp30 Jt per tahun.
Grup: CCR Thresholds
Parameter
Default
Keterangan
CCR Hijau (≥)
1.5
Batas CCR untuk zona hijau (RENEW).
CCR Kuning (≥)
1.2
Batas CCR zona kuning (RENEW KONDISIONAL).
CCR Oranye (≥)
1.0
Batas break-even. Di bawah ini kios secara aktif merugi.
NTF Floor (Jt/bln)
0
Minimum NTF rata-rata per bulan. Kios di bawah angka ini mendapat flag "VOLUME RENDAH". Isi 0 untuk nonaktif.
Grup: Blend CCR & Trend
Parameter
Default
Keterangan
CCR Blend
0.5
0 = murni full-period, 1 = murni recent. Geser ke 0.7–1.0 untuk evaluasi yang lebih responsif terhadap kondisi terkini.
Periode Trend (bln)
3
Bandingkan 3 bulan terakhir vs 3 bulan sebelumnya.
Threshold UP/DOWN (%)
+15% / -15%
Perubahan ≥+15% = UP, ≤-15% = DOWN. Sisanya FLAT.
Rent Driver (%)
30
Jika Rent ER Adj > angka ini, kios didiagnosa rent-driven.
Grup: Tenure & Ramp-up
Parameter
Default
Keterangan
Ramp-up (bln)
2
Bulan pertama sejak GO Date yang dikecualikan dari perhitungan performa.
Min Eval (bln)
6
Minimum bulan efektif sebelum kios bisa dievaluasi. Di bawah ini rekomendasi otomatis "DATA TERBATAS".
3. Membaca Tabel Utama
Kolom
Penjelasan
Sewa Berakhir
Tanggal akhir kontrak sewa berdasarkan data kontrak terbaru.
Sisa
Jumlah hari tersisa. Negatif = sudah expired. Badge urgency: CRITICAL (≤30h atau expired), HIGH (≤90h), MEDIUM (≤180h), LOW (>180h).
Sewa/Th
Biaya sewa tahunan dalam juta IDR.
Total Cost
Total biaya aktif sesuai toggle. Dihitung ulang saat settings berubah.
Avg NTF/bln
Rata-rata NTF per bulan dari periode efektif (setelah ramp-up).
NTF minimum per bulan yang dibutuhkan agar kios mencapai RENEW dengan sewa dan parameter saat ini.
Trend
▲ UP / → FLAT / ▼ DOWN. Dihitung ulang tiap kali settings berubah.
Rekomendasi
Output akhir decision tree. Klik baris untuk melihat justifikasi lengkap.
Klik header kolom untuk mengurutkan. Filter dapat dikombinasikan — misalnya Area = Tangerang + Urgency = CRITICAL.
4. Modal Detail — 5 Tab
Klik salah satu baris di tabel untuk membuka panel detail kios tersebut.
Tab 1 — Overview
Menampilkan rekomendasi dan justifikasinya, diikuti 4 info-block: detail sewa, performa, CCR & cost, dan lokasi. Di bagian bawah terdapat panel simulasi sewa.
Tab 2 — Monthly
Bar chart NTF per bulan (2W, 4W, PBF ditumpuk) untuk 18 bulan terakhir, diikuti tabel lengkap dengan kolom: Walkin, Interest, Leads, Golive, NTF Total, 2W, 4W, PBF.
Tab 3 — Funnel
Visualisasi horizontal bar 8 tahap dengan total kumulatif dan rata-rata per bulan di setiap stage. Di bawahnya ditampilkan 4 konversi kunci: Walk-In→Interest, Interest→Leads, Leads→Prospect, Prospect→Go-Live, diikuti tabel 6 bulan terakhir.
Cara membaca funnel: Drop besar antara Interest dan Leads menunjukkan banyak calon debitur yang tertarik tapi tidak diproses menjadi leads. Drop besar antara Approved dan Go-Live menunjukkan masalah di tahap disbursement.
Tab 4 — Biaya
Bar chart komponen biaya aktif, total cost, tabel CCR analysis, dan tabel target NTF untuk setiap CCR zone. Juga terdapat panel simulasi sewa.
Tab 5 — Decision Logic
Semua input yang masuk ke decision tree: CCR, zona, tren, diagnosa cost driver, NTF floor check. Di bawahnya tabel referensi matrix sesuai setting aktif.
5. Panel Simulasi Sewa
Tersedia di Tab Overview dan Tab Biaya. Menjawab dua pertanyaan sekaligus:
Jika sewa diubah menjadi X Jt — berapa CCR barunya dan apa rekomendasinya?
Dengan sewa baru X Jt — berapa NTF minimum per bulan yang dibutuhkan untuk RENEW, KONDISIONAL, dan Break-even?
Ubah angka pada field "Sewa baru (Jt)". Hasil update secara real-time.
Bandingkan angka Min NTF dengan Avg NTF aktual kios untuk menilai apakah target tersebut realistis.
Contoh: POS CONDET saat ini CCR 0.97 (merah) dengan sewa Rp65 Jt. Masukkan sewa simulasi Rp45 Jt — sistem langsung menunjukkan CCR baru dan rekomendasi yang berubah.
6. Alur Kerja Evaluasi Bulanan
Terima File Dashboard Terbaru Di awal setiap siklus evaluasi, tim analitik akan menyiapkan versi dashboard yang sudah diperbarui. Pastikan menggunakan versi terbaru yang dikirimkan.
Buka Dashboard Buka file di Chrome atau Edge. Tidak perlu koneksi internet — seluruh data sudah tertanam di dalam file.
Review Settings Buka Settings Panel. Konfirmasi parameter sesuai asumsi bisnis yang berlaku (margin rate, threshold CCR, periode trend). Tekan Terapkan jika ada perubahan.
Filter Prioritas Set filter Urgency = CRITICAL + HIGH untuk fokus ke kios yang kontraknya sudah/hampir berakhir. Urutkan kolom CCR ascending untuk melihat kios paling bermasalah duluan.
Evaluasi Per Kios Klik setiap kios untuk membuka modal. Baca Tab Overview untuk rekomendasi dan justifikasi. Gunakan Tab Funnel untuk identifikasi bottleneck jika performa rendah.
Simulasi Negosiasi Untuk kios dengan rekomendasi RENEGOTIATE, gunakan simulasi sewa di Tab Biaya. Tentukan target sewa negosiasi berdasarkan angka Min NTF yang realistis.
Dokumentasi Keputusan Catat rekomendasi dan justifikasi CCR untuk setiap kios yang akan diproses. Screenshot modal dapat digunakan sebagai lampiran dalam komunikasi ke pemilik kios atau tim finance.
Catatan penting: Rekomendasi dari dashboard adalah input analitis. Keputusan final tetap mempertimbangkan faktor non-finansial: lokasi strategis, hubungan dengan pemilik kios, rencana ekspansi area, dan pertimbangan tim lapangan.
POS Lease Decision Framework v2 | D2C POS Channel | April 2026 | Internal Use Only